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服下“限购”这剂“猛药”两年后市场逐渐“退烧”

来源:江门日报  发表时间:2019-04-25 07:00   

“限购”政策实施之后,楼市逐渐回归理性,市民可以更好选房

“限购”政策实施之后,楼市逐渐回归理性,市民可以更好选房

????还记得前年4月22日吗?有的楼盘“抢开”,有些街坊恐慌“上车”,江门楼市上演“速度与激情”。与此同时,江门连夜发布“限购令”,为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”。截至今年4月22日,江门楼市限购刚好两周年,本报记者多方走访并结合数据发现,江门的商住市场早已不复往日的火爆,整体走出了由热到平稳的“退烧”路线,而未来也将逐步回归理性。

????文/图 江门日报记者 周春锋

????市场变化 卖房从挑客户到找客户

????对于“限购令”出台前几天的看房经历,市民黄先生依然记忆犹新。

????2017年4月21日下午,当他赶到碧桂园滨江壹号时,已经无号可拿,只得扫兴而归。第二天,他赶到越秀天悦星院,没想到,好房源所剩无几。顾不得楼层“意头不好”,他准备“出手”,最终却因为房源超出“豪宅线”、二套需首付6成而作罢,但两个月后,他选了售价相对便宜的碧桂园西江御府,匆匆“上车”。

????黄先生的情况具有一定普遍性,折射出在“限购令”出台前一段时间,江门市区楼市曾上演“速度与激情”:一方面,不少市民受“抢房潮”裹挟,急于“上车”。与此同时,东方雅居、碧桂园滨江壹号等项目在4月21日、4月22日“抢闸”开盘,大多去化不错,有的甚至成为“日光盘”。

????黄先生虽然当时“抢到”了一套房,但并不开心,因为楼层并不是自己所期望的。与之相反,他的一个朋友当时并未“出手”,一年多后(今年上半年)经过深思熟虑、细致对比,才买了一套房子。虽说单价、房贷利率相对“限购”前略高,但户型、楼层较好,令人满意。

????“以前是‘一房难求’,现在,至少选择空间大了很多。”黄先生朋友的一席话,道出了很多意向置业者的心声,也是对调控效果给予充分的肯定。

????多位受访的销售人员也感慨,以前卖房挑客户,现在已转变为找客户买房。

????对比数据

????供求紧张局面大为缓解

????在“房住不炒”的政策指引下,若想使火热的市场归理性,调控的重要手段是“限”。

????“限购令”出台后不久,土拍设定了6894元/平方米的限价。相隔一年后,我市蓬江、江海再出“限签令”。

????一套“组合拳”下去,效果怎样?先看一项关键数据:供销比(供应与销售之比),在2017年第一季度,全市新增预售8763套,成交17218套,供销比约0.51;蓬江、江海新增预售1453套,成交5001套,供销比约0.29;新会新增预售1381套,成交2705套,供销比约0.51。

????到了2019年第一季度,全市新增预售14071套,成交10420套,供销比约1.35;蓬江、江海新增预售1804套,成交套1502套,供销比约1.2;新会新增预售1176套,成交1740套,供销比约0.69。

????业内人士指出,供求比在0.8—1.2之间的供求较为平衡;供求比>1.2,市场呈现供大于求;供求比<0.8,市场呈现供不应求。

????再看库存,2017年3月全市32258套,2019年3月增至46225套;2017年3月蓬江、江海5800套,2019年3月增至7300套;2017年3月新会4649套,2019年3月增至4856套。

????通过以上数据对比不难发现,我市“限购”前供求关系紧张的局面已大为缓解。

????普通市民判断“限购”效果如何,主要是看房价。市住建局公布的数据显示,一手住宅方面,全市2017年第一季度为6538元/平方米,2019年为7887元/平方米,增幅约21%;蓬江、江海2017年第一季度为8043元/平方米,2019年第一季度为10494元/平方米,增幅约30%;新会2017年第一季度为7208元/平方米,2019年第一季度为8792元/平方米,增幅约22%。

????业内人士李先生指出,虽然数据增幅普遍在两成以上,重要原因包括:一是高地价项目入市拉升价格。同时,“限购”之前,蓬江、江海区毛坯发售的项目较多。“限购”以后,带装修项目逐渐增多,尤以江海区为甚。

????美智地产研究部相关负责人认为,价格方面,市区相对平稳,总体波动较小,虽然前期同比增速高达近30%,之后在政策的作用下增速明显下降,但基本还是呈现缓增趋势。

????牵一发而动全身。事实上,“限购”虽在市区实施,但对下属县级市的楼市也产生了影响。

????江门地产智库成员、楼市分析师冯景全认为,自市区“限购”以来,全市走势大致分为两个阶段:2017年4月—2018年6月,第一阶段需求外溢导致江门其他县级市成交量出现大增,全市库存快速消化,带动全市均价和土地市场升温;

????第二阶段是2018年7月至今。在前期火爆行情影响下,购买力出现一定透支,市场开始降温。蓬江、江海两区出现供应、成交均低迷局面,成交量连续多月低于千套,由于两区库存一直处于低位,两区均价波动幅度不大,而江门下属县级市由于前期行情火爆、施工量爆发,供应量开始放量,在成交乏力背景下,全市库存快速上升,逼近5万套历史高位,其中,鹤山更是接近1.2万套,创出有数据以来新高。在库存高位压力下,全市房价出现一定松动,个别库存压力大,区域优惠力度较大。

????业界观点

????“限购”助力江门楼市回归理性

????博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹讲到,江门楼市以自住型为主,所以,实施“限购”政策在前一段时间对市场产生了一定影响,尤其是对改善型项目、改善型客户产生了一定影响,之后逐渐归于平淡。相对而言,没有佛山、中山等周边城市对政策的敏感性那么强。

????“总体而言,‘限购’降低了市区投机性购房,对当时的市场起到了降温作用,整体达到稳定房价、地价和预期的效果。”冯景全表示。

????美智地产研究部相关负责人则认为,对比周边城市,佛山、中山调控效果比较显著,市场逐步回归理性。江门市场反应稍微缓慢。

????总体来说,江门在限购政策实施1年左右开始显效,但是经过了近一年的政策消化后,限购的作用正在逐步消化。预计2019年市场整体态势还是以稳为主基调。

(责任编辑:吴惠英 )
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